mutuo CASA A Torino con il Notaio Alessandro Bon
Se stai programmando l’acquisto di una casa e hai bisogno di assistenza notarile per il mutuo, è importante affrontare ogni fase con piena consapevolezza giuridica e fiscale. Lo Studio Notarile Alessandro Bon assiste privati e famiglie nella stipula del contratto di mutuo e dell’atto di compravendita, curando la correttezza della documentazione, i rapporti con l’istituto di credito e la regolare iscrizione ipotecaria.
Il contratto di mutuo è lo strumento attraverso il quale una somma di denaro viene concessa al mutuatario con obbligo di restituzione nel tempo, secondo un piano di ammortamento che comprende quota capitale e interessi. Nella maggior parte dei casi viene applicato l’ammortamento alla francese, che consente rate costanti nel tempo con una diversa composizione tra interessi e capitale residuo.
La banca valuta normalmente il reddito del richiedente e il valore dell’immobile, finanziando di regola una percentuale compresa tra il 75% e l’80% del valore del bene, salvo specifiche condizioni particolari.
Assistenza notarile nella stipula del mutuo, nell’acquisto dell’immobile e nella verifica preventiva di tutti gli aspetti contrattuali, fiscali e ipotecari.
Contratto di mutuo: tasso fisso o tasso variabile?
Il mutuo può essere stipulato a tasso fisso oppure a tasso variabile. Il tasso fisso consente di mantenere invariato l’importo della rata per tutta la durata del finanziamento, offrendo stabilità e prevedibilità nel tempo. Il tasso variabile invece segue l’andamento dei parametri di mercato e può modificare l’importo delle rate nel corso degli anni.
La scelta dipende dalla situazione economica personale, dalla capacità reddituale e dalla propensione al rischio. Chi desidera certezza sui pagamenti preferisce normalmente il tasso fisso; chi invece accetta una maggiore variabilità può valutare il tasso variabile.
Documentazione da presentare per il mutuo
Per predisporre correttamente l’atto di mutuo è necessario raccogliere la documentazione relativa al soggetto mutuante, al mutuatario e all’immobile oggetto di garanzia. Lo studio notarile verifica preventivamente i documenti necessari per consentire il regolare perfezionamento dell’operazione e il corretto coordinamento con la banca.
documenti per la Parte mutuataria
Se SOCIETA’:
Carta d’identità del legale rappresentante
atti con i quali sono stati attribuiti i poteri (delibera, procura…)
statuto/patti sociali
visura camerale
Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità’ del procuratore
Eventuale procura in Titolo d’acquisto (rogito – successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte)(o copia conforme) e carta d’identità’ del procuratore
Schede catastali (eventualmente aggiornate)
certificazione della banca e/o del tecnico incaricato della perizia di possesso del bene
Se PERSONA FISICA:
Carta d’identità e codice fiscale;
Se persona celibe – nubile – vedovo/a: certificato di stato libero
se persona coniugata: estratto dell’atto di matrimonio, con annotazioni marginali
se persona separata: estratto dell’atto di matrimonio e sentenza di separazione
se persona divorziata: sentenza di divorzio o certificato di stato libero
Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità del procuratore
Titolo d’acquisto (rogito – successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte)
Schede catastali (eventualmente aggiornate)
certificazione della banca e/o del tecnico incaricato della perizia di possesso del bene.
Un’ulteriore documentazione relativa alle problematiche connesse alla pratica potrà essere richiesta in sede di primo colloquio dal personale di studio.
documenti relativa al soggetto mutuante
Per il soggetto mutuante, normalmente banca o istituto finanziario, è necessaria la documentazione contrattuale predisposta dall’ente erogatore, comprensiva delle condizioni economiche del finanziamento, del piano di ammortamento, delle modalità di erogazione e dei dati relativi all’iscrizione ipotecaria.
Per l’immobile oggetto di garanzia devono essere disponibili il titolo di provenienza, le schede catastali aggiornate, la documentazione urbanistica e la perizia tecnica richiesta dall’istituto di credito. Ulteriore documentazione può essere richiesta in base alle caratteristiche specifiche dell’operazione.
Erogazione del mutuo e tempi bancari
La banca normalmente eroga la somma al momento del rogito, consentendo il pagamento immediato del prezzo al venditore. In alcuni casi l’erogazione avviene solo dopo il perfezionamento dell’iscrizione ipotecaria e i controlli successivi del notaio. Quando il mutuo non viene erogato contestualmente, può essere utilizzato un ordine di bonifico irrevocabile: la somma resta temporaneamente vincolata presso la banca fino al completamento delle formalità ipotecarie e viene poi accreditata al venditore.
In alcune operazioni si utilizza anche il prefinanziamento, cioè una fase iniziale in cui il cliente paga soltanto interessi fino all’avvio dell’ammortamento definitivo del mutuo.
Il pre-finanziamento di solito dura fino alla fine del mese in cui il notaio consegna alla banca la relazione sull’iscrizione dell’ipoteca e dal mese successivo inizia l’ammortamento del mutuo.
Ricapitolando:
• erogazione immediata direttamente a titolo di mutuo: le rate scadranno ogni mese in corrispondenza del giorno in cui si è fatto l’atto notarile;
• pre-finanziamento: le rate scadranno ad ogni primo del mese partendo dal mese successivo a quello della stipula.
Detrazioni fiscali e vantaggi tributari
Gli interessi passivi del mutuo, l’imposta sostitutiva e parte delle spese notarili possono beneficiare delle detrazioni fiscali previste dalla normativa, in presenza dei requisiti richiesti per l’acquisto della prima casa.
La detrazione consente di recuperare fiscalmente una quota delle spese sostenute entro i limiti stabiliti dalla legge.
Accollo del mutuo
È possibile accollare il mutuo, come è normalmente previsto dal contratto di mutuo, a meno che sia espressamente vietato o soggetto alla previa autorizzazione della Banca, ovvero vendere il bene ipotecato insieme al finanziamento. In questo caso l’accollo è cumulativo, cioè se chi si è accollato il mutuo non paga il debito, la banca potrà rivalersi anche sul mutuatario originario, anche se ciò normalmente non avviene.
La cancellazione dell’ipoteca
Nel diritto italiano, l’ipoteca si cancella da sola dopo vent’anni. Quindi la cancellazione dell’ipoteca una volta finito di pagare il mutuo non è un adempimento necessario, a meno che si voglia vendere la casa o rinnovare il mutuo.
Le spese accessorie dei finanziamenti
Infine, le spese accessorie, nei finanziamenti, sono talvolta significative: è bene informarsi quali siano le spese che la banca richiede per gestire il mutuo (ad esempio spese di incasso della rata o per fornire ricevute di pagamenti o il riepilogo delle rate pagate). Le condizioni del finanziamento che si fa con la banca dipendono anche da queste spese accessorie.
L’ASSICURAZIONE SUI RISCHI LEGATI AL FINANZIAMENTO
Alcune statistiche: solo otto casi su mille sono inadempienti al mutuo. Di questi, quattro sono dovuti a ragioni di salute o morte, quattro a ragioni di carattere personale quali divorzio o separazione di coppie di fatto. È bene avere chiaro che esistono prodotti assicurativi che evitano il rischio di rientrare nei quattro casi in cui non si riesca a pagare il mutuo per morte o malattia. Questi prodotti, per persone che hanno tra i trenta e i quarant’anni, non dovrebbero eccedere annualmente una somma pari a un millesimo del capitale prestato. Talvolta le banche propongono questo tipo di assicurazione, altre volte no. È consigliabile tale polizza, per evitare che figli minori d’età o genitori avanti con gli anni si trovino a dover far fronte ad un pagamento inatteso. Per le coppie di fatto che non intendano entro breve tempo sposarsi, è consigliabile una preventiva consulenza in materia successoria.
L’ipoteca richiesta per garantire il mutuo è solitamente pari al doppio del debito stesso, il che vuol dire che tale somma è soltanto la garanzia, non la somma che si deve complessivamente pagare.
Tariffe notarili
A titolo esemplificativo, il costo di un mutuo, escluse le imposte (solo per i mutui concessi da finanziarie o privati) ed IVA, e commisurato al valore dell’ipoteca, è il seguente:
Ipoteca fino a Euro
1. € 55.800,00
2. € 74.400,00
3. € 93.000,00
4. € 139.500,00
5. € 186.000,00
6. € 232.400,00
7. € 280.000,00
Totale per contestualità (risultante come da N.B. in calce)
1. € 850,00
2. € 899,00
3. € 962,00
4. € 1.087,00
5. € 1.170,00
6. € 1.385,00
7. € 1.510,00