Compravendita immobiliare a Torino con il Notaio Alessandro Bon
La compravendita immobiliare è uno degli atti più rilevanti nella vita patrimoniale di una persona e richiede un’attenta verifica preventiva di tutti gli aspetti giuridici, catastali, urbanistici e fiscali dell’immobile. Il ruolo del notaio è fondamentale per garantire sicurezza nell’operazione, tutelare le parti coinvolte e assicurare la piena validità del trasferimento di proprietà.
Lo Studio Notarile Alessandro Bon a Torino assiste acquirenti e venditori in tutte le fasi della compravendita immobiliare, dalla verifica preliminare dei documenti fino alla stipula dell’atto e agli adempimenti successivi presso Conservatoria, Catasto e Agenzia delle Entrate.
Ogni operazione viene analizzata con attenzione per garantire la corretta provenienza dell’immobile, l’assenza di vincoli o ipoteche e la piena conformità urbanistica e catastale.
Ricevi una consulenza notarile preliminare e un preventivo dettagliato per acquistare o vendere un immobile a Torino in piena sicurezza giuridica e fiscale.
Compravendita di immobili: i passaggi fondamentali da seguire
La compravendita di immobili è un processo complesso che richiede attenzione e cura nei dettagli. Per garantire una transazione sicura e senza problemi, è importante seguire alcuni passaggi fondamentali.
Inizialmente, è consigliabile effettuare una valutazione accurata dell’immobile da parte di un professionista del settore. Successivamente, è necessario stipulare un contratto preliminare che definisca i termini dell’accordo tra le parti coinvolte. Una volta raggiunto l’accordo preliminare, si procede alla firma del contratto definitivo davanti ad un notaio, che si occuperà di autenticare l’atto e di registrarne la trascrizione presso l’Agenzia delle Entrate.
È importante effettuare tutte le verifiche necessarie sulla proprietà dell’immobile, come la presenza di ipoteche o vincoli urbanistici. Infine, al momento del trasferimento della proprietà, è fondamentale ottenere il certificato di agibilità e volturare l’atto presso il catasto. Seguire questi passaggi garantirà una compravendita immobiliare corretta e sicura per entrambe le parti coinvolte. E’ fondamentale consultare lo Studio Notarile del Notaio Bon a Torino, per ottenere consigli professionali e garantire la sicurezza delle compravendite immobiliari.
Documenti necessari per la compravendita immobiliare
Per predisporre correttamente l’atto di compravendita immobiliare è necessario raccogliere la documentazione relativa ai venditori, ai compratori e all’immobile oggetto del trasferimento. La verifica preventiva dei documenti consente di accertare la titolarità del bene, la regolarità catastale e urbanistica, la provenienza dell’immobile e la correttezza dei dati delle parti coinvolte nell’atto.
Lo Studio Notarile Alessandro Bon esamina preventivamente tutta la documentazione necessaria per garantire la validità della compravendita e il regolare svolgimento degli adempimenti successivi. In questa fase vengono inoltre valutati gli aspetti collegati alla trascrizione dell’accettazione dell’eredità, all’eventuale presenza di ipoteche, alla consegna delle chiavi, ai costi dell’atto e alla possibilità di usufruire di agevolazioni fiscali, come quelle previste per l’acquisto della prima casa.
nota per le parti: venditore e acquirente
In sede di stipula dell’atto di compravendita è opportuno che il venditore presenti all’acquirente una lettera emessa dall’amministratore del Condominio dalla quale risulti che tutte le spese di natura ordinaria e straordinaria sono state pagate (allo studio notarile non e’ necessario).
E’ opportuno che la parte acquirente si procuri, dall’amministratore o dal venditore, una fotocopia del regolamento di condominio dello stabile. Un’ulteriore documentazione relativa alle problematiche urbanistiche e fiscali connesse alla pratica potrà essere richiesta in sede di primo colloquio dal personale di studio.
documenti dei venditori
I venditori devono produrre i seguenti documenti, se SOCIETA’:
Carta d’identità del legale rappresentante – atti con i quali sono stati attribuiti i poteri (delibera del C.D.A., procura…) – statuto/patti sociali – visura camerale e/o visura che può essere effettuata per via telematica dallo studio notarile
Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità del procuratore
Titolo d’acquisto (rogito – successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte);
Schede catastali (eventualmente aggiornate)
A.P.E. – Attestato di prestazione energetica, salvo i casi di esenzione (box auto e/o piccoli fabbricati privi di riscaldamento)
I venditori devono produrre i seguenti documenti, se PERSONA FISICA:
Carta d’identità e codice fiscale;
Se persona celibe – nubile – vedovo/a: certificato di stato libero
se persona coniugata: estratto dell’atto di matrimonio, con annotazioni marginali
se persona separata: estratto dell’atto di matrimonio e sentenza di separazione
se persona divorziata: sentenza di divorzio o certificato di stato libero
Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità del procuratore
Titolo d’acquisto (rogito – successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte)
Schede catastali (eventualmente aggiornate)
A.P.E. – Attestato di prestazione energetica, salvo i casi di esenzione (box auto e/o piccoli fabbricati privi di riscaldamento)
documenti PER ACQUIRENTI
I compratori devono produrre i seguenti documenti, se SOCIETA’:
Carta d’identità del legale rappresentante
atti con i quali sono stati attribuiti i poteri (delibera del Consiglio di Amministrazione, procura…)
statuto/patti sociali
visura camerale e/o visura che può essere effettuata per via telematica dallo studio notarile
Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità’ del procuratore
I compratori devono produrre i seguenti documenti, se PERSONA FISICA:
Carta d’identità e codice fiscale;
Se persona celibe – nubile – vedovo/a: certificato di stato libero
se persona coniugata: estratto dell’atto di matrimonio, con annotazioni marginali
se persona separata: estratto dell’atto di matrimonio e sentenza di separazione
se persona divorziata: sentenza di divorzio o certificato di stato libero
Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità del procuratore
documenti per gli immobili
Per gli immobili occorre esibire anzitutto i documenti dai quali risulta la proprietà del venditore (titolo di proprietà):
Se l’immobile è pervenuto al venditore per compravendita, donazione, divisione, o altro atto notarile, produrre la copia dell’atto
Se l’immobile è pervenuto per sentenza del giudice (acquisto all’asta), produrre la copia di tale sentenza.
Se l’immobile è pervenuto per successione, produrre copia della dichiarazione di successione e della trascrizione dell’accettazione dell’eredità.
La trascrizione dell’accettazione dell’eredità è una fattispecie diversa dalla Dichiarazione di Successione, che è solo un adempimento fiscale idoneo solo a volturare a Catasto l’immobile ma non ne fa acquisire la proprietà con la trascrizione nei registri immobiliari.
L’accettazione di eredità è espressa se fatta con atto notarile ad hoc, è tacita, ed è il caso più frequente se si fa in sede di vendita dell’immobile ereditato a cura del Notaio rogante ed a spese del venditore. Se la successione è regolata da un testamento, occorre anche copia del verbale di pubblicazione del testamento.
Se l’immobile è stato costruito dai venditori, devono essere prodotti i documenti relativi al suolo, l’accatastamento, gli estremi delle concessioni edilizie, permessi di costruire, D.I.A., S.C.I.A., etc. E’ importante che sia esibita anche la planimetria catastale dell’immobile.
A.P.E. – Attestato di prestazione energetica, salvo i casi di esenzione (box auto e/o piccoli fabbricati privi di riscaldamento).
documenti per i fabbricati
Per i fabbricati (appartamenti, cantine, box, villette, capannoni, ecc…) è necessaria tutta la documentazione che attesti la regolarità urbanistica dell’immobile:
produrre tutte le licenze e concessioni, anche in sanatoria, che sono state rilasciate. Per i fabbricati la cui costruzione sia stata iniziata prima del 1° settembre 1967, non occorrono le licenze precedenti a tale data, mentre servono tutte quelle successive
se è stato richiesto e ottenuto il condono, esibire la copia della concessione in sanatoria rilasciata dal Comune;
se il condono è stato richiesto, ma il Comune non ha ancora dato risposta, esibire: copia della domanda di condono
copia di tutte le ricevute dei versamenti
documenti dai quali risulti l’assenza di vincoli.
E’ opportuno che il compratore sia consapevole che, mentre il notaio può e deve garantire l’inesistenza di ipoteche, per quanto riguarda la regolarità urbanistica degli immobili il notaio può solo accertare se è stata rilasciata una licenza o concessione, ma non che l’immobile sia conforme ad esse. In altre parole, è interesse dell’acquirente far controllare da un proprio tecnico di fiducia se di fatto il fabbricato è conforme alle licenze o concessioni rilasciate o dare specifico incarico al Notaio di fare tali controlli tramite i tecnici che normalmente collaborano con lo studio notarile.
documenti per i terreni
Per i terreni (terreni agricoli, suoli edificatori, ecc…) occorre invece:
il certificato di destinazione urbanistica, rilasciato dal Comune in cui si trova l’immobile
l’eventuale frazionamento catastale, se si vende una porzione più piccola di quella acquistata
Atto notarile di compravendita: cosa contiene
L’introduzione contiene l’identificazione delle parti e le verifiche notarili sulla loro identità e sulla loro legittimazione di intervenire all’atto, nonché il luogo e la data di stipula, la presenza o l’assenza dei testimoni e l’eventuale ora di stipula. Nell’Atto si precisa il titolo e/o i titoli d’acquisto del venditore, al fine di documentare la legittimazione del venditore a vendere l’immobile oggetto dell’atto.
LO SCAMBIO DEL CONSENSO
Le parti si scambiano ritualmente il consenso che fa passare la proprietà dal venditore all’acquirente ed identificano, con i suoi giusti dati catastali, l’immobile compravenduto. Per questo motivo sono contenuti i dati di identificazione e classamento della proprietà immobiliare; tali dati servono per le dichiarazioni fiscali, che le parti devono presentare successivamente all’atto di compravendita (I.M.U. e dichiarazione dei redditi). L’immobile è inoltre identificato dalle planimetrie catastali che normalmente sono allegate all’atto in copia; il venditore deve garantire la conformità delle planimetrie e dei dati catastali alla situazione di fatto dell’immobile. Per procedere alla vendita il Notaio deve preliminarmente controllare che l’intestazione catastale corrisponda alla reale proprietà, quale risultante dai Registri Immobiliari.
I PATTI: DIRITTI E DOVERI DELLE PARTI
Nell’Atto sono riportati i patti che sono trascritti nel precedente contratto di proprietà nel registro della proprietà immobiliare, e/o patti che sono relativi all’immobile e che è opportuno che il notaio non solo legga ma anche spieghi, in particolare alla parte acquirente. Di solito si tratta di servitù e parti comuni. Nell’atto di compravendita si disciplinano diritti e doveri della parte acquirente e della parte venditrice. In particolare si disciplinano le garanzie della piena ed esclusiva proprietà, dell’inesistenza di vizi cioè di difetti dell’immobile che rendano necessaria una manutenzione immediata e la parte venditrice garantisce la regolarità catastale e urbanistica.
Obblighi della parte venditrice
La parte venditrice è tenuta a consegnare alla parte acquirente i titoli di acquisto della proprietà e tutte le garanzie relative alla piena ed esclusiva proprietà dell’immobile ed all’assenza di rischi e difetti; è tenuta inoltre a fornire durante l’istruttoria tutta la documentazione notarile esistente al notaio. Ove non ne disponga, il reperimento di questa documentazione è un suo preciso dovere che nasce dalla firma del contratto preliminare e deve dare incarico al notaio per reperirla, a proprie spese, al fine di superare l’impasse. Se la parte venditrice non collabora con il notaio, la stipula del contratto di compravendita diventa pressoché impossibile: in questo caso la parte venditrice risponde per inadempimento del preliminare e perde il doppio della caparra versata dalla parte acquirente, è tenuta a pagare le spese dell’istruttoria notarile non andata a buon fine ed è comunque tenuta al risarcimento degli ulteriori danni ove questi si verifichino. E’ estremamente importante quindi che la parte venditrice abbia un comportamento collaborativo e costruttivo.
Obblighi della parte ACQUIRENTE
La parte acquirente ha l’obbligo di pagare il prezzo contestualmente alla vendita, a mezzo assegni circolari, o nei termini indicati nel contratto preliminare ove vi sia una dilazione del prezzo. Giova ricordare che pagamenti in denaro contante sono ammessi solo per importi inferiori ad Euro 2.000,00. L’ordine di bonifico bancario delle somme erogate da una banca in concomitanza di un mutuo, se non effettuato immediatamente è ad ogni effetto una dilazione di pagamento, con i relativi rischi per la parte venditrice, che si vedrà accreditare la somma dopo 20/30 giorni, salvo i casi di sopravvenuta mancata erogazione del mutuo per cause dipendenti dall’istruttoria bancaria e/o per sopravvenuta carenza di requisiti per l’erogazione del mutuo, che possono causare il blocco del bonifico bancario. Quando questa procedura è richiesta dalla banca è estremamente importante che la parte venditrice ne sia informata perché, ove questo non venga chiaramente regolato nel contratto preliminare (c.d. compromesso), la parte acquirente si troverà in difetto rispetto alla parte venditrice, non disponendo delle somme necessarie a pagare il prezzo al momento del rogito come richiede la legge.
LA DISCIPLINA LEGALE DEL PREZZO DI VENDITA
La disciplina legislativa del prezzo è complessa: la prassi nel passato è stata quella di indicare negli atti notarili un valore parametrato alla rendita catastale dell’immobile ma la disciplina legale e lo stesso interesse dell’acquirente avrebbero imposto di dichiarare l’intero e reale prezzo di vendita. La legge di registro ora prevede che, se le parti indicano il prezzo reale, limitatamente alle vendite a favore di persone fisiche (immobili ad uso abitativo con relative pertinenze), possono optare per la liquidazione dell’imposta sul “valore catastale”, che normalmente è più basso del prezzo di vendita. In ogni caso, anche per le vendite da società, qualora venga occultato anche in parte il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull’intero importo di quest’ultimo e si applica una sanzione amministrativa da due a quattro volte l’imposta evasa, riducibile, ove vi sia adesione senza ricorsi.
È evidente che tale occultamento può risultare da un controllo degli assegni emessi dalla Banca e/o da un controllo dei conti correnti del venditore e/o dell’acquirente, oppure da un controllo effettuato dall’Amministrazione sul “valore normale” del bene venduto. Nel caso di acquisto di prima casa, con l’imposta ridotta al 2% se l’acquisto è da privati, 4% nel caso la vendita sia soggetta a I.V.A., non è conveniente correre tale rischio. Occorre anche considerare che, in caso di infedele dichiarazione del prezzo, si corre il rischio civilistico della revocatoria dell’acquisto in almeno due casi: fallimento del venditore e nel caso di lesione “ultra dimidium” (prezzo dichiarato inferiore di oltre metà al reale). Alla luce di tali elementi occorre sempre attentamente valutare se il “risparmio fiscale” è commisurato al fatto di mettere a rischio il proprio acquisto.
Una recente disposizione ministeriale, inoltre, ammette la deducibilità degli interessi del mutuo, per un ammontare di capitale mutuato che non superi l’ammontare del prezzo dichiarato in atto. In base a recenti disposizioni legislative (Decreto Legge n. 223 del 4-7- 2006, convertito con modificazioni della Legge 248 del 4/8/2006) è necessario indicare analiticamente in atto tutti gli estremi di pagamento del prezzo (individuando assegni, bonifici etc.) per pagamenti effettuati a partire dal 4 luglio 2006, nonchè gli estremi del pagamento di eventuali intermediazioni (Agenzie): in caso di mancata o infedele dichiarazione è applicabile alle parti una sanzione da Euro 500,00 a Euro 10.00,00 oltre all’accertamento in base al valore normale del bene.
La scelta del notaio
Nella compravendita immobiliare è normalmente l’acquirente a scegliere il proprio notaio di fiducia, poiché le relative spese notarili sono generalmente a suo carico. Una scelta autonoma consente di instaurare un rapporto diretto con il professionista e affrontare preventivamente eventuali aspetti legati a:
regime patrimoniale familiare
agevolazioni fiscali
tutela successoria
provenienza delle somme utilizzate
verifiche preventive sull’immobile
Per il venditore e l’agenzia è sufficiente controllare il corretto pagamento del prezzo di vendita e delle commissioni di agenzia; l’acquirente, invece, deve controllare la correttezza e la legittimità del proprio acquisto, l’inesistenza di ipoteche e pregiudizi, la conformità dell’immobile acquistato alle normative vigenti, anche urbanistiche, con possibilità di dover effettuare dei controlli, che a volte eccedono la competenza del solo Notaio, con l’intervento di professionisti abilitati, che normalmente collaborano con lo studio notarile. Il notaio rappresenta una figura di garanzia indipendente e svolge controlli che vanno oltre il semplice pagamento del prezzo.
ECCEZIONI
Nel caso di imprese costruttrici che vendono unità immobiliari costituite in condominio, è normale che il venditore dia incarico ad un Notaio di provvedere alla vendita frazionata di tutto l’immobile per ragioni di economicità e risparmio di tempo. Analogamente può avvenire che tale incarico sia conferito anche dagli Enti Pubblici che provvedono a cedere frazionatamente immobili (Dismissione del Patrimonio Pubblico).
In entrambi i casi l’acquirente può comunque, qualora lo ritenga opportuno, conferire l’incarico ad un Notaio di sua fiducia e richiedere che la propria vendita sia stipulata dal proprio Notaio.
Il ruolo del notaio nella compravendita immobiliare
Il notaio svolge una funzione di garanzia imparziale nell’interesse di tutte le parti coinvolte nella compravendita immobiliare. Prima della stipula verifica la titolarità dell’immobile, controlla l’assenza di ipoteche o formalità pregiudizievoli, accerta la regolarità catastale e urbanistica e analizza la documentazione necessaria per garantire la piena validità dell’atto. Successivamente redige l’atto pubblico di compravendita, ne cura la registrazione fiscale e provvede alla trascrizione nei registri immobiliari competenti. La presenza notarile consente quindi di assicurare piena sicurezza giuridica sia all’acquirente sia al venditore, tutelando il corretto trasferimento della proprietà e prevenendo possibili criticità future.
Tariffe notarili, preventivo e deposito prezzo
Il costo di una compravendita immobiliare dipende da diversi elementi, tra cui il valore dell’immobile, la tipologia catastale, le eventuali agevolazioni fiscali applicabili, la presenza di un mutuo e la complessità complessiva della pratica. Una consulenza preventiva consente di ottenere un preventivo analitico completo, con indicazione chiara delle imposte, dei costi notarili e degli adempimenti collegati all’operazione.
Nell’ambito della compravendita è inoltre possibile richiedere il deposito del prezzo presso il notaio, una forma di tutela aggiuntiva prevista dalla normativa a favore dell’acquirente. In questo caso il corrispettivo viene custodito dal notaio fino al completamento delle formalità di trascrizione, evitando il rischio che tra la stipula dell’atto e la sua trascrizione possano intervenire iscrizioni o formalità pregiudizievoli a carico del venditore. Il notaio provvede al trasferimento delle somme solo dopo aver verificato il corretto perfezionamento della trascrizione e l’assenza di nuovi gravami o vincoli sull’immobile.